1987年公司上市后不久，那股压抑了数年的雄心，使他变得有点急功近利。1990年他成功夺得裕兴地产公司控制权，作为集团投资地产的旗舰。他一下子买入大量的物业，使集团负债比率高达140%，单是利息的支出已达7000万元。负债过重下，谢瑞麟必须想办法减债，于是他又在同年6月把裕兴股权连同湾仔地皮一并以2亿元出售，卖给了英皇集团主席杨寿成。没想到，港英政府与大陆方面就新机场谈判渐趋明朗，更在当年7月中签订新机场谅解备忘录，楼价上升得如坐火箭，结果杨受成在该地皮之上建成英皇集团中心，总值约20亿元，而谢瑞麟只能眼巴巴地看着这“肥美的烧鸡”落入别人的口里。谢瑞麟气得差点吐血，就那么几个月时间，让他损失了一生的财富。
两次地产大败，并没有让谢瑞麟吸取经验，如今居然又来了第三次。
这一次显然不会有那么好运了，因为这次地产跌幅最大，周期最长，破产的人比1982年还多。
既然谢瑞麟找死，林祖辉决定将‘谢瑞麟珠宝’也想办法收购掉，省得看到那个小老头嚣张。原来，林祖辉有次和自己女人出去吃饭，谢瑞麟居然带着一个年轻女孩上前打招呼。这本来没有什么问题，但是他对自己的女人有股‘轻视之心’，大概是因为觉得林祖辉也和他一样，是那么随便的男人，随便找个女孩子一起吃饭。殊不知，能和林祖辉一起出门吃饭的女人，都是他的妾室。
陈晓芬离开后，林祖辉在办公室里显得心情很不错！
看别人亏钱，好像比自己赚钱更容易让他满足，不知道这种心态是什么道理。
最终，林祖辉安慰自己，这是因为前世思想的主导。
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娱乐行大厦，以39.6亿港币的天价售出，在香江引起了巨大的轰动。
单价2.2万多每平方尺，更是创造了香江物业交易的一个记录；与此同时，香江的地产再次因为这样的消息，继续突飞猛进。
至于有没有细心的人，关注到新时代集团为什么要出售娱乐行大厦，肯定有，但他们不会在意太多。
新时代集团这几年，在海外投资的资金很大，虽然新时代集团给出的理由是‘香江太小，已经容不下新时代集团’，但大家还是知道，林祖辉先生的目光就是全世界；与此同时，中环机铁总站上盖物业，足足投资450亿，也是让人迷惑的存在，毕竟如果林祖辉不看好香江，就不会斥巨资投资这个项目了。
所以，出售娱乐行大厦的影响是有，但却是正面的影响，香江物业在这种消息的刺激性，反而交易更加活跃起来。
其实，娱乐行大厦在前世是以36亿多的价格出售给希慎置业的，还被香江商界列为刘銮雄的经典案例，因为希慎置业在2005年出售时，也才27亿，足足亏损了9亿多。
新时代集团能以超出3亿的价格出售，并不稀奇，一两个时间有这种涨幅的可能；更何况这种大厦，没有非常具体的标准。
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